不動產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是經(jīng)權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產(chǎn)物權及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。在不動產(chǎn)權統(tǒng)一登記的大形勢下,高速公路用地的不動產(chǎn)權登記工作也逐漸提上日程。高速公路用地的登記發(fā)證工作較為復雜，在辦理高速公路用地的登記發(fā)證時,不能完全照搬常規(guī)登記中心的“權屬合法、界址清晰、面積準確”的登記要求,需結合高速公路建設的實際情況,適度調(diào)整審核要求和要點,既確保高速公路用地登記結果的合法性、有效性,又提高高速公路用地登記發(fā)證工作的效率。本文以八達嶺高速公路海淀段（健翔橋-西三旗橋）主路范圍確權測繪項目為例,研究總結基于線性工程的國家建設征收土地結案、不動產(chǎn)權籍調(diào)查、測繪、數(shù)據(jù)處理到不動產(chǎn)權登記的作業(yè)流程方法,為此類工作的開展提供參考。

一、工程概況    

本項目為八達嶺高速公路海淀段（健翔橋-西三旗橋）主路范圍確權測繪項目，分布三個地籍區(qū)，分別是：學院路地籍區(qū)、清河地籍區(qū)、西三旗地籍區(qū)，共分為13宗地。

二、工作流程   

圖 不動產(chǎn)登記流程圖

2.1 收集資料

通過北京市規(guī)劃和自然資源委員會信息公開和海淀分局信息公開系統(tǒng)，收集項目相關資料包括：勘測定界、釘樁成果等資料。

2.2 權籍調(diào)查

準備申請權籍調(diào)查所需要的必備資料，填寫申請書、申請表；到區(qū)不動產(chǎn)登記中心審核資料并核驗證照原件，由窗口受理；協(xié)調(diào)經(jīng)辦人對申請資料進行初審；協(xié)調(diào)準備專題會。

2.3 現(xiàn)場測繪

經(jīng)調(diào)查得知,測區(qū)內(nèi)存在以下幾項已知數(shù)據(jù)：測區(qū)內(nèi)存在北京測繪院的一、二級導線點，具有北京測繪院 GNSS測繪服務系統(tǒng)等資料,該項資料可為外業(yè)檢核控制點準確性提供參考依據(jù)；在地形圖數(shù)據(jù)方面,存在基礎資料——北京測繪院1：2000地形圖,可作為工作底圖使用。就該次測量任務來說,其工作流程為：首先是加密控制測量，利用測區(qū)內(nèi)存在北京測繪院的一、二級導線點通過架設基站求取測區(qū)內(nèi)參數(shù)數(shù)據(jù)；其次是外業(yè)數(shù)據(jù)的采集,通過求得的參數(shù)數(shù)據(jù)，使用流動站進行外業(yè)數(shù)據(jù)的采集，樹木茂密區(qū)域利用加密控制點使用全站儀進行數(shù)據(jù)采集；最后是內(nèi)業(yè)的評定和分析,將獲取測區(qū)內(nèi)地形點數(shù)據(jù)輸入到內(nèi)業(yè),之后進行內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的評定和分析,測量結果滿足要求后,進行宗地圖的繪制，出具測繪報告書；協(xié)調(diào)區(qū)不動產(chǎn)登記中心看現(xiàn)場，對反饋的問題進行協(xié)助溝通；協(xié)調(diào)土地落宗，確權公告；取得《不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果確認單》。

2.4 初始登記

準備申請所需要的必備資料；到區(qū)不動產(chǎn)登記中心審核資料并核驗證照原件，進行系統(tǒng)填報；協(xié)調(diào)經(jīng)辦人審核資料；協(xié)調(diào)科長復審，主管主任簽批；取得《不動產(chǎn)權證書》。

三、工作中的問題及解決措施

問題1：登記中心辦理線性道路登記經(jīng)驗不足問題：

海淀區(qū)不動產(chǎn)登記中心未受理過線性道路登記工作，對該類工作審核無經(jīng)驗，造成操作難度較大，時間較長。

解決措施：協(xié)調(diào)海淀區(qū)不動產(chǎn)登記中心，闡明高速公路所有者為國有企業(yè)，為響應政府對國有資產(chǎn)的管理以及保值增值的要求，需辦理線性道路登記工作的重要性，同時多方咨詢并根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》，協(xié)助登記中心進行資料梳理工作，使其盡快受理。

問題2：重要材料缺失問題：

釘樁成果和劃撥批準文件是辦理不動產(chǎn)權登記的必要文件，而業(yè)主單位未辦理釘樁成果和劃撥批準文件。

解決措施：首先進行內(nèi)部查找，其次到政府相關部門進行檔案查詢及信息公開，最后協(xié)調(diào)海淀區(qū)不動產(chǎn)登記中心可否由其它文件替代。

問題3：供地方式誤讀問題：

北京市人民政府《關于同意組建北京市首都公路發(fā)展有限公司的批復》中內(nèi)容容易引起供地方式誤讀（容易理解成授權經(jīng)營）。文件的第6頁第二條（一）款內(nèi)容：“市公路發(fā)展公司按照市人民政府的授權經(jīng)營國有資產(chǎn)……”及第8頁五條（一）款“市人民政府授予市公路發(fā)展公司對其所開發(fā)、經(jīng)營的收費公路特許經(jīng)營權，期限為30年”。海淀區(qū)不動產(chǎn)登記中心認為供地方式應為授權經(jīng)營。

解決措施：向海淀區(qū)不動產(chǎn)登記中心提供京藏高速已辦的其它區(qū)不動產(chǎn)權證作為參考，并解釋授權經(jīng)營與劃撥的概念及供地方式，與《關于同意組建北京市首都公路發(fā)展有限公司的批復》中所指內(nèi)容的本質(zhì)差異。

問題4：確權指界問題：

京藏高速公路輔路相鄰單位較多，且未辦理過確權指界工作，如要求全部相鄰單位進行指界，難度大，時間長，并容易出現(xiàn)糾紛情況。

解決措施：鄰宗單位基本在輔路外側，本次先辦理主路。主路有和市政管委簽訂的指界合同，責權較明晰，市政管委只擁有輔路維護保養(yǎng)權，輔路權利人和指界人均為業(yè)主單位。

問題5：上跨市政路、河道需切分宗地問題：

高速公路出現(xiàn)上跨其他市政路、河道等情況，需按要求將上跨部分面積按地面路釘樁投影切分，這部分用地面積暫不發(fā)證。

解決措施：上跨市政路首先要取得市政路的釘樁或規(guī)劃紅線，因市政路的權利人是其他單位，只能采取信息公開的方式。涉及上跨河道的土地登記需等河道辦理確權后再申請。

問題6：宗地內(nèi)的加油站供地方式問題：

清河地籍區(qū)3-6宗地內(nèi)兩側各有一個加油站，不能按劃撥供地，需辦理出讓手續(xù)。

解決措施：通過測繪技術手段沿主路綠網(wǎng)將宗地3-6的加油站進行剝離并出具測繪數(shù)據(jù)成果，后期加油站單獨辦理出讓手續(xù)。

問題7：宗地糾紛問題：

在辦理確界公告過程中，東升鄉(xiāng)政府提出異議：學院路地籍區(qū)清河收費站現(xiàn)狀部分主路超出規(guī)劃紅線，占用東升鄉(xiāng)土地。

解決措施：清河收費站部分主路雖然超出規(guī)劃紅線，但實屬歷史原因且現(xiàn)狀形成已久，不宜再改變主路現(xiàn)狀，通過登記中心進行協(xié)調(diào)解決糾紛。

四、線性道路登記工作建議

建議1：針對上跨類問題的建議

此類問題主要是高速路經(jīng)過地面的市政路、河流、鐵路等，并與之交叉，高速路從空中上跨經(jīng)過市政路、河流、鐵路等，建議當進行確權登記時，應遵循權屬先歸地面路、河流、鐵路所有，而上跨的高速路需等相關上跨政策出臺后辦理確權登記。

建議2：針對確權指界問題的建議

此類問題主要體現(xiàn)在權籍調(diào)查時按正常辦理要求，高速路鄰宗應進行確權指界才能辦理登記手續(xù)，但高速路鄰宗相對較多，情況復雜，最好協(xié)調(diào)登記中心采用數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，利用確界公告的方式代替現(xiàn)場指界，減少辦理難度。

建議3：針對營利性建筑不能按劃撥方式供地問題的建議

此類問題出現(xiàn)在加油站、服務區(qū)等營利性建筑對應的土地不能按劃撥方式供地，建議盈利性建筑辦理土地出讓手續(xù)后再辦理登記。

建議4：針對高速路宗地較多的問題的建議

此類問題主要體現(xiàn)在高速路在一個地籍區(qū)存在很多小面積宗地，導致辦理登記時費時費力。對于此種情況應協(xié)調(diào)登記中心，盡量將眾多小塊宗地合并成大塊宗地，從而節(jié)省辦理時間。

建議5：針對材料缺失問題的建議

此類問題主要體現(xiàn)在報件材料缺失，材料缺失情況分為兩種：一種為確實未辦理過相關手續(xù)導致的材料缺失，第二種為以前辦理過，但由于丟失、損毀等原因現(xiàn)在集團內(nèi)部無法找到。對于未辦理過的相關材料導致的缺失應盡量協(xié)商相關部門是否可以使用同類材料替代；而由于丟失損毀導致的缺失，可采用信息公開、檔案查詢的方式獲取。

五、結束語

通過本次登記工作，充分認識推進高速公路不動產(chǎn)確權登記的重要意義，是踐行北京市人民政府決策部署，推進轉型發(fā)展的重要內(nèi)容；是支持國企改革，特別是交通企業(yè)改革，構建現(xiàn)代企業(yè)制度，激活隱形資源的必由之路和基本要求；是進一步促進不動產(chǎn)登記制度全面落地，體現(xiàn)國土資源管理擔當、創(chuàng)新、服務的良好契機。

結合工作實際，加大工作推進中的創(chuàng)新力度。既要嚴格執(zhí)行法律法規(guī)，又要因地制宜想辦法；既要堅持原則，又要實事求是講靈活；既要注重質(zhì)量，又要倒排工期；既要規(guī)范履職，又要勇于創(chuàng)新敢擔當。

通過海淀區(qū)首個線性道路確權工作的順利實施,研究總結登記工作的中遇到問題,提出相應的解決措施，總結經(jīng)驗教訓，為今后此類工作的開展提供參考。