房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制要點(diǎn)及方法探討  

師洪艷

一、房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量控制意義

作為一種特殊的商品，房產(chǎn)本身具有很高的價(jià)值。一旦測(cè)繪成果有誤，就會(huì)給業(yè)主、產(chǎn)權(quán)單位以及開(kāi)發(fā)商造成極大的經(jīng)濟(jì)損失和精神損失。而根據(jù)中華人民共和國(guó)測(cè)繪法第六章第三十四條規(guī)定，測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)對(duì)其完成的測(cè)繪成果負(fù)責(zé)，那么錯(cuò)誤的測(cè)繪成果也同樣會(huì)給測(cè)繪單位帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失甚至滅頂之災(zāi)。

從房產(chǎn)管理工作來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作，它貫穿于房產(chǎn)管理工作的每一個(gè)步驟。如果前期的測(cè)繪成果出現(xiàn)錯(cuò)誤，將意味著后續(xù)的工作都必須進(jìn)行相應(yīng)的變更，這必將使得后續(xù)工作量變得極其復(fù)雜而浩大。因此，消滅前期測(cè)繪成果中的錯(cuò)誤，降低測(cè)繪成果中的誤差就成為每個(gè)測(cè)繪單位和測(cè)繪組織全力以赴的任務(wù)。然而錯(cuò)誤總是在所難免，因此對(duì)于測(cè)繪單位來(lái)說(shuō)，建立行之有效的測(cè)繪檢查體系和質(zhì)量控制方法來(lái)保證測(cè)繪成果的質(zhì)量就成為所有工作中的重中之重。

從廣義上講，房產(chǎn)測(cè)繪是測(cè)定和調(diào)查房屋及用地狀況，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用和交易、征收稅費(fèi)、以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料的測(cè)量工作。

從具體意義上講，房產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確權(quán)的需要，用測(cè)量的手段，以權(quán)屬為核心，權(quán)屬單元界限為基礎(chǔ)，房產(chǎn)的平面位置、形狀、面積為重點(diǎn)，繪制成房產(chǎn)圖的專業(yè)測(cè)繪。

二、房產(chǎn)測(cè)繪的流程及主要內(nèi)容

1、房產(chǎn)測(cè)繪的流程

2、房產(chǎn)測(cè)繪的主要內(nèi)容

房產(chǎn)測(cè)繪的主要內(nèi)容包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖的繪制、房產(chǎn)面積測(cè)量等幾個(gè)方面。其中房產(chǎn)圖的繪制和房產(chǎn)面積測(cè)量是最容易出錯(cuò)的。如何保證這兩個(gè)方面的測(cè)繪準(zhǔn)確度，將出錯(cuò)率降到誤差允許范圍內(nèi)甚至到零，是保證測(cè)繪成果準(zhǔn)確無(wú)誤的關(guān)鍵所在。

三、測(cè)繪成果質(zhì)量控制方法

由于房產(chǎn)項(xiàng)目的多樣性，使得我們不能以單一的檢查方案對(duì)所有的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行同樣的檢查。因此我們必須根據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目的共性再結(jié)合每個(gè)項(xiàng)目的特性來(lái)制定具體的檢查方案，通過(guò)控制檢查方案來(lái)控制成果質(zhì)量。

一個(gè)正確的檢查方案是保證最終測(cè)繪成果正確的重要依據(jù)。檢查方案的確定有賴于需要作業(yè)的房產(chǎn)項(xiàng)目，因此對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分類可以大大簡(jiǎn)化檢查工作的工作量并有效提高工作質(zhì)量。

1、項(xiàng)目分類及問(wèn)題分析

對(duì)于不同的房產(chǎn)項(xiàng)目，其錯(cuò)誤所在也不盡相同。下面我將按照房產(chǎn)結(jié)構(gòu)及形狀對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理的分類并詳細(xì)歸納各個(gè)類別的項(xiàng)目最容易出的問(wèn)題以及應(yīng)注意的事項(xiàng)。

（1）獨(dú)棟別墅

獨(dú)棟別墅最常出現(xiàn)的問(wèn)題有如下兩個(gè)方面：

面積計(jì)算的確定

由于獨(dú)棟別墅在講究舒適性的同時(shí)，也很注重建筑效果，所以在這類項(xiàng)目中會(huì)出現(xiàn)較多的需確定怎樣計(jì)算建筑面積的問(wèn)題。因此，針對(duì)這類項(xiàng)目我們要特別注意面積計(jì)算方面的問(wèn)題，共有如下幾類：不能計(jì)算建筑面積的挑空部位較多、陽(yáng)臺(tái)頂蓋不全、閣樓層經(jīng)常會(huì)有層高不夠2.20米的不計(jì)算面積的部分需要識(shí)別和扣除，門(mén)廊及門(mén)斗的面積計(jì)算問(wèn)題等；

張冠李戴的問(wèn)題

獨(dú)棟別墅同戶型的樓棟數(shù)較多，并且一個(gè)項(xiàng)目總的樓的棟數(shù)也多，容易出現(xiàn)張冠李戴的嚴(yán)重錯(cuò)誤，這就要求我們要特別注意測(cè)量的外業(yè)草圖是否標(biāo)記清楚，是否與成果一致，是否與規(guī)劃許可證中的樓號(hào)及戶型一致，是否與施工樓號(hào)及戶型一致，樓棟號(hào)是否與公安部門(mén)批復(fù)的一致等情況。

（2）聯(lián)排別墅

聯(lián)排別墅既具有獨(dú)棟別墅面積計(jì)算復(fù)雜方面的問(wèn)題，又具有低層住宅樓的涉及分戶的問(wèn)題。針對(duì)這兩類問(wèn)題，在面積計(jì)算方面我們要按照獨(dú)棟別墅類的規(guī)則，嚴(yán)格檢查和核對(duì)；在涉及分戶問(wèn)題時(shí)，又要特別注意對(duì)分戶范圍及界線的檢查。在保證面積計(jì)算正確的同時(shí)必須徹底杜絕分戶界線錯(cuò)誤的問(wèn)題。

（3）低層和多層住宅樓

低層和多層住宅樓屬于相對(duì)容易控制成果質(zhì)量的項(xiàng)目，但往往由于其簡(jiǎn)單性，最容易使檢查人員在思想上有所松懈，在行動(dòng)上有所懈怠，從而讓錯(cuò)誤從自己的眼皮底下溜過(guò)。因此，針對(duì)這類項(xiàng)目我們?cè)谥贫ǚ桨笗r(shí)第一需要做的就是端正自己的態(tài)度，從思想上徹底警覺(jué)起來(lái)，因?yàn)閹缀跛械臏y(cè)繪事故都是因?yàn)榇中拇笠庠斐傻模藗兦∏∪菀自诳此坪?jiǎn)單的事情上麻痹大意，所有針對(duì)這類項(xiàng)目的檢查方案只有兩條：第一要如臨大敵謹(jǐn)慎對(duì)待，第二要將檢查尺度和標(biāo)準(zhǔn)提到最高等級(jí)。

（4）高層板樓（純住宅）

高層板樓（純住宅）通常為單元式住宅，一梯1至4戶，這類項(xiàng)目的特點(diǎn)是戶與戶之間分戶界線一般比較清晰，戶與公共部分的分界線因公共部分的公共設(shè)施配置較多因而變化也比較多。另外項(xiàng)目立面一般會(huì)因建筑效果方面的考慮而延展出各種變化。所以在檢查方案中需要注意“兩個(gè)重點(diǎn)兩個(gè)位置”。兩個(gè)重點(diǎn)分別指將戶與公共部分的分界線作為檢查重點(diǎn)，將立面變化作為重點(diǎn)。而兩個(gè)位置則是指檢查人員要特別注意陽(yáng)臺(tái)的位置及封閉情況，以及凸窗的位置及是否落地。

（5）高層塔樓（純住宅）

高層塔樓單層面積很大且分戶較多，一般為6至12戶不等。戶與公共部分的分界線因公共部分的公共設(shè)施配置很多而變化也很多，又因?yàn)樗切枰疹櫭繎舻牟晒饧肮芫€的需要，其分戶較多且戶與戶之間相互交錯(cuò)，分界線變化也較多。因而在確定分戶界線時(shí)容易出錯(cuò)，另外為了照顧立面需要空調(diào)機(jī)位的形式較其他類型項(xiàng)目變化較多，所以針對(duì)這類項(xiàng)目，檢查方案中必須具備三點(diǎn)，首先是重點(diǎn)檢查戶與公共部分的分界線是否正確；第二是檢查戶與戶之間的分界線是否正確，特別要注意相互交錯(cuò)部分房間的歸屬；第三是按高層住宅板樓的重要級(jí)別檢查立面的變化，而且特別要注意空調(diào)的機(jī)位部分。

（6）底層使用功能為非住宅的板樓或塔樓

這類項(xiàng)目的特點(diǎn)是，住宅部分與非住宅部分在使用功能上完全分開(kāi)，所以此類項(xiàng)目的住宅部分與對(duì)應(yīng)的純住宅板樓和塔樓的檢查方案可以一致。而非住宅部分則要重點(diǎn)檢查其中為住宅配置的面積是否被正確分離；由于底層的非住宅部分中必然含有為住宅部分配置的交通設(shè)施和管線以及其它設(shè)施，因此檢查非住宅套內(nèi)是否含有住宅部分的管線通道等設(shè)施也是重點(diǎn)，另外還要重點(diǎn)檢查非住宅部分分戶是否正確。

（7）帶底層裙房的住宅樓

此類項(xiàng)目的特點(diǎn)是裙房部分在設(shè)計(jì)和使用功能上比較復(fù)雜多變，項(xiàng)目之間一般無(wú)可比性，所以在制定檢查方案時(shí)可先把住宅部分從圖形上完全摳出來(lái)，將摳出部分按底層為非住宅板樓或塔樓的檢查方案執(zhí)行，剩余部分根據(jù)具體情況單獨(dú)制定檢查補(bǔ)充方案。

（8）多功能獨(dú)棟綜合樓

對(duì)于多功能獨(dú)棟綜合樓的項(xiàng)目沒(méi)有辦法具體分類，檢查方案只能具體問(wèn)題具體分析，必需為每個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)計(jì)檢查方案。

（9）多棟連體的綜合樓

多棟連體的綜合樓，此類項(xiàng)目雖然結(jié)構(gòu)復(fù)雜，規(guī)模龐大，但一般都有規(guī)律可循，針對(duì)這類項(xiàng)目，首先可將項(xiàng)目進(jìn)行分割歸類，將分割出的部分按相應(yīng)的歸屬類別進(jìn)行檢查方案的制定，將最后剩余部分再單獨(dú)制定檢查方案，最后再制定將整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行縫合檢查的縫合檢查方案，從而保證整個(gè)項(xiàng)目測(cè)繪成果的正確性。

2、測(cè)繪成果的檢查方法

給項(xiàng)目分類并歸納總結(jié)各個(gè)項(xiàng)目最容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤可以簡(jiǎn)化檢查的工作，而具體到檢查時(shí)運(yùn)用科學(xué)有效的檢查方法，則可以準(zhǔn)確的辨別出測(cè)繪工作中的主要錯(cuò)誤。下面就介紹幾種比較行之有效的檢查方法：

（1）類比分析法

類比分析法是針對(duì)測(cè)繪成果圖的一種檢查方法。這種方法能有效的控制重大測(cè)繪事故的發(fā)生，特別是針對(duì)住宅項(xiàng)目的測(cè)繪成果。這種方法首先需要熟悉成果項(xiàng)目的具體布局，然后將各層成果圖進(jìn)行對(duì)照比較，包括單張成果圖的橫向比較和同樓棟多張成果圖的相同位置的縱向比較，具體內(nèi)容包括各戶形狀的比較，陽(yáng)臺(tái)位置及封閉情況的比較，凸窗落地情況的比較，各戶面積大小的比較，在比較過(guò)程中將出現(xiàn)的差異逐一記錄并逐一進(jìn)行核對(duì)檢查，最終逐一找出存在差異的原因。因?yàn)楸姸嗖煌恢梅赶嗤e(cuò)誤的概率非常的低，所有經(jīng)過(guò)縱向和橫向的比較后，無(wú)差異和差異很小的部位基本可以確定是正確的。如果說(shuō)所有較大差異都有正當(dāng)?shù)脑虻脑挘敲椿究梢钥隙ㄔ擁?xiàng)目不會(huì)有分戶形狀及面積大小方面的重大錯(cuò)誤。

（2）成果數(shù)據(jù)殊途同歸法

該方法的原理是采用兩種或多種不同的方法去計(jì)算同一個(gè)目標(biāo)，如果結(jié)果相差很小，剩下的就是誤差的問(wèn)題，而不會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤。此方法相當(dāng)于測(cè)量中的測(cè)回法或往返測(cè)法，或者更貼近于多余觀測(cè)法，但都有一些區(qū)別。該方法主要用于檢查成果圖圖面元素的計(jì)算和成果表數(shù)據(jù)的分?jǐn)傆?jì)算。具體的方法是，先確定作業(yè)人員使用的計(jì)算方法，如果成果圖的面積計(jì)算采用“閉合多段線”生成面積數(shù)據(jù)，那么檢查時(shí)就利用CAD中的“面域”工具生成面積數(shù)據(jù)，如結(jié)果不同則肯定有錯(cuò)；在成果表數(shù)據(jù)計(jì)算時(shí)，因北京市目前采用建委統(tǒng)一的計(jì)算軟件進(jìn)行計(jì)算，所以檢查時(shí)就采用相同的計(jì)算原理用其他工具進(jìn)行手工計(jì)算，如結(jié)果相同,則說(shuō)明計(jì)算結(jié)果出錯(cuò)的概率非常低，只待進(jìn)行一些細(xì)節(jié)的確認(rèn)，如果結(jié)果不同則至少有一方計(jì)算是錯(cuò)誤的。

（3）分類篩選法

分類篩選法主要是針對(duì)成果報(bào)告中成果表中數(shù)據(jù)檢查，由于成果表中數(shù)據(jù)量很大，任何一個(gè)數(shù)據(jù)錯(cuò)誤都可能直接導(dǎo)致測(cè)繪事故的發(fā)生，例如房屋編號(hào)的張冠李戴將直接導(dǎo)致房屋從上市交易及后續(xù)所有環(huán)節(jié)的錯(cuò)誤。而這類錯(cuò)誤又非常隱蔽，如果只用手工逐戶檢查，難免會(huì)有所疏漏，而采用分類篩選法并借助于一些有用的軟件來(lái)做，則不但準(zhǔn)確度高，而且可以極大地提高工作效率和質(zhì)量。房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告建筑面積匯總表是一份成果報(bào)告書(shū)中的第一頁(yè)成果表，如果采用手工逐一檢查的辦法很容易產(chǎn)生疏漏，但像分層匯總表和共有共用建筑面積匯總表那樣，在EXCEL中進(jìn)行分類篩選檢查則效果要好的多。

經(jīng)過(guò)縱橫向兩次的篩選檢查完全可以保證成果表數(shù)據(jù)的正確性。

（4）數(shù)據(jù)閉合差校驗(yàn)法

該方法主要用于測(cè)繪成果圖和成果表的檢驗(yàn)，基本原理是根據(jù)成果圖和成果表中各種數(shù)據(jù)之間的閉合關(guān)系進(jìn)行閉合差檢查。該項(xiàng)檢查對(duì)整個(gè)成果數(shù)據(jù)的質(zhì)量控制有著極其重要的意義，因此，在任何情況下都不能忽略對(duì)該方法的使用，具體的閉合差指標(biāo)如下：

單張成果圖中各分項(xiàng)面積合計(jì)與層建筑總面積之間的閉合差為零

整個(gè)樓棟或整個(gè)小區(qū)的建筑總面積與位于該樓棟內(nèi)或該小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)面積合計(jì)的閉合差在允許范圍之內(nèi)

成果圖中各項(xiàng)分?jǐn)偯娣e合計(jì)與成果表中對(duì)應(yīng)位置的面積合計(jì)之間的閉合差為零.

北京市建委要求統(tǒng)一使用的軟件生成的計(jì)算結(jié)果與對(duì)應(yīng)的手動(dòng)計(jì)算結(jié)果的閉合差應(yīng)該在允許范圍之內(nèi)。

除了上面提到的四種檢查方法之外，還有別的檢查方法，比如工程經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)法，但由于這些方法比較依賴于個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和能力，因此這里不再一一詳述。

四、結(jié)  論

實(shí)踐證明經(jīng)過(guò)上面這些方法檢查過(guò)的測(cè)繪成果完全能夠滿足當(dāng)前的質(zhì)量要求。然而隨著房產(chǎn)政策的進(jìn)一步完善和房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的不斷發(fā)展，必然會(huì)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量提出更高的要求。同時(shí)北京市政府相關(guān)職能部門(mén)對(duì)北京市的房屋交易管理系統(tǒng)以及測(cè)繪成果管理系統(tǒng)也在不斷的進(jìn)行升級(jí)改造，房產(chǎn)測(cè)繪成果也逐漸由以數(shù)為基礎(chǔ)的測(cè)繪管理模式向以圖為基礎(chǔ)、圖形數(shù)據(jù)合二為一的模式發(fā)展。所有這些都要求我們從事房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的廣大人員要與時(shí)俱進(jìn)，跟上時(shí)代的發(fā)展，積極探討新的房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量控制方法，不斷的補(bǔ)充完善現(xiàn)有的測(cè)繪成果質(zhì)量控制方法，使其更為科學(xué)有效，從而使得房產(chǎn)測(cè)繪成果出錯(cuò)率更低，誤差更小，數(shù)據(jù)更為精準(zhǔn)，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展貢獻(xiàn)我們的一份力量。